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融资成本分化加剧 “股+债”或成中小房企破局之道
总体来看,国资背景上市房企或百强房企在资本市场更容易以更低的成本、更多的渠道获取资金,而中小房企融资难度依然不减。
中房报·市场研究  2019-04-08 15:52
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总体来看,国资背景上市房企或百强房企在资本市场更容易以更低的成本、更多的渠道获取资金,而中小房企融资难度依然不减。

■中房报记者 唐珊珊 北京报道


进入2019年,被抑制已久的融资渠道似乎略有放松,各路房企纷纷抓住这个难得的融资窗口期开始密集发债。据wind数据显示,截至3月26日,今年以来发行房企信用债248只,融资金额逾1823亿元,远远超过去年同期的130只和1246亿元。另据中原地产数据显示,今年3月以来,房地产企业的融资规模已经接近3000亿元,日均融资超近100亿元。


让人略感欣慰的是,相比去年动辄两位数的融资成本,今年也有所下降。据统计,今年主流房企的境外融资成本在6%~8%之间,境内公司债成本多在5%以内,部分渠道的成本甚至降至4%以下。


总体融资环境的改善并未让中小房企感到乐观。一位成都本土房企负责人表示,“今年的融资环境虽然相比去年要稍有缓和,但中小企业融资难度依然不减,资源更倾向于规模房企”。拓展多元化融资渠道仍然是中小房企的必修课。


马太效应明显


融资成本两极分化


虽然今年融资环境略有缓和,但不同规模房企之间的融资成本差距进一步拉大。万科在2月底发行的一笔20亿元的债券利率只有3.65%,较去年10月发行的债券利率下降了0.53个百分点;华远地产于3月27日发行的一笔5亿元短期融资券,利率仅为3.94%;世茂于前一日发行的10亿元短期融资券,利率为3.67%;2月18日,龙湖公告拟发行22亿元公司债,最高利率5.3%;龙光等中型房企发行的公司债,成本也低至6%以下。在已披露的数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券,票面利率0.1%。相比前1~2月,本月房企融资成本较上月有明显下降,约在3%~7%之间。


海外融资方面,华润置地、旭辉、世茂房地产、远洋地产等企业融资成本均在8%以下,融资成本相对较低。融资成本最高的是华夏幸福境外间接全资子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD.完成境外发行5.3亿美元的高级无抵押定息债券,票面利率为8.625%。今年以来,融资成本最高的是当代置业的一笔美元境外优先票据,票面利率高达15.5%。此外,明发集团、国瑞置业和景瑞控股三家房企发行的境外融资债券或优先票据融资成本也较高,分别达到15%、13.5%和13%。


总体来看,国资背景上市房企或百强房企在资本市场更容易以更低的成本、更多的渠道获取资金。“较低成本的资金直接决定企业的净利润率,对房企来说是制胜的关键。对于银行来说,今年投入房地产的资金依然没有完全放开,所以会优先选择规模房企。对于中小房企而言,虽然有相关政策扶持,但如何引导这些资金到位一直是个难题。”昆仑银行高级经理李大川在接受中国房地产报记者采访时表示。


“监管层也在局部放宽优质房企的融资通道,后续融资环境可能会持续改善,但在我们看来,规模房企和中小房企之间的利差会明显增大。”民族证券交易所一位资深经理告诉记者。

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“股+债”或成中小房企融资破局之道


对于规模房企来说,可供选择的融资渠道依然很多,包括信贷、股权融资、公司债、短期票据、私募、海外债、REITs等路径均在选择之列,只是成本高低不同。但对于中小房企来说,融资渠道则十分有限。虽然可以通过信贷、私募等渠道获取资金,但融资成本一直居高不下,一般融资成本在年化15%~18%。


今年3月,重庆老牌本土房企重庆典雅房地产开发集团被曝破产重整,4家信托公司和14家银行牵涉其中,多笔债务无法执行。随后浙江绍兴保亿置业有限公司、武汉汇新房地产开发有限公司等一批中小房地产商也传出破产消息。去年安徽、重庆、广州等地已经有十多家房企因资金链原因倒闭,这些事件也暴露出目前中小房企所面临的融资困境。


在2018年以前,一些中小房企可以通过流动资金贷款、委托贷款、转贷等一些灰色渠道获得资金,但随着监管力度的加大,目前已很难行得通。今年以来,一些中小房企逐渐放开股权融资,这种方式可以以较低成本获取资金。


目前股权融资对于中小房企来说是一个发展方向。早在去年1月,国家发改委就印发了市场化银行债权转股权实施中有关具体政策问题的通知,明确允许采用股债结合的综合性方案降低企业杠杆率。允许实施机构设立私募股权投资基金开展市场化债转股,支持民营、外资等各类所有制企业开展市场化债转股。因此从去年开始,房地产项目股权投资逐渐增多,开发商迫于融资压力被迫放开股权融资。一段时间的探索之后,双方找到了互相配合的“股+债”模式。


目前通行的做法是:以股+债形式备案:如果只是为了通过备案,就做成结构化安排,优先股:劣后债=1︰1;如果是真股,则是股+股东借款,股进资本公积,债以股东借款的形式进入项目公司。


开发商诟病的资本公积部分无法抵税的问题,有机构进行了探索,在项目公司上面设一层平台公司,并按100%的股权和资本公积进入平台公司,再完成产品的备案。这样,平台公司和项目公司之间可以做一层股东借款,资金进入的时间节点不受限,股东借款也可以开票,解决了税务问题。


但目前股权投资仍存在一些问题:一是监管部门备案障碍;二是公司内部风控障碍;三是地产项目股权投资没有复制性;四是募资难度非常大。募资难是股权融资目前最大的难题。


对于金融机构来说,目前股权投资经验不足,与大开发商合作虽然资源雄厚,但容易失去主动权。不如尝试和手中握有大量优质资产的中小型开发商合作,双方优势互补,获得双赢。

| 唐珊珊 | 编辑:本站编辑| 2019-04-08 15:52

标签:融资 中小房企
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